Die HOAI Leistungsphasen sind neun definierte Arbeitsabschnitte in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, die ein Bauvorhaben von der ersten Beratung bis zur abschließenden Dokumentation gliedern. Jede Phase hat einen festen Prozent-Anteil am Gesamthonorar und definiert konkrete Grund- und Besondere Leistungen.
Die HOAI 2021 definiert 9 Leistungsphasen für Architekten und Ingenieure: Grundlagenermittlung (2 %), Vorplanung (7 %), Entwurfsplanung (15 %), Genehmigungsplanung (3 %), Ausführungsplanung (25 %), Vorbereitung der Vergabe (10 %), Mitwirkung bei der Vergabe (4 %), Objektüberwachung (32 %) und Objektbetreuung (2 %). Seit dem EuGH-Urteil 2019 sind die Honorartafeln unverbindlich, bleiben aber Branchen-Referenz. Die Vergütung basiert auf anrechenbaren Kosten, Honorarzone und Bauwerks-Schwierigkeitsgrad.
Was ist die HOAI?
Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, eine Bundesverordnung zur Regelung der Vergütung planerischer Leistungen im Bauwesen. Sie wurde 1977 eingeführt, mehrfach novelliert und liegt aktuell in der Fassung von 2021 vor.
Anwendungsbereich sind Leistungen für Gebäude, Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen sowie Fachplanungen wie Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung. Honorare werden nicht pauschal vereinbart, sondern aus drei Parametern berechnet: anrechenbare Kosten (Baukostenermittlung), Honorarzone (Schwierigkeitsgrad zwischen I niedrig und V hoch) und beauftragten Leistungsphasen.
Die HOAI-Reform 2021 war Folge des EuGH-Urteils vom 4. Juli 2019. Der Europäische Gerichtshof hatte die verbindlichen Mindest- und Höchstsätze als europarechtswidrig eingestuft, weil sie den freien Dienstleistungsverkehr behindern. Seither sind die Honorartafeln unverbindlich, vertraglich kann jedes Honorar frei vereinbart werden. In der Praxis bleiben die HOAI-Sätze aber der dominante Verhandlungsmaßstab.
Die HOAI gilt nur für inländische Auftragnehmer-Auftraggeber-Verhältnisse mit Sitz oder Niederlassung in Deutschland. Bei internationalen Projekten wird häufig auf andere Vergütungsmodelle wie Stundensatz, Festpreis oder Erfolgshonorar zurückgegriffen.
Was umfasst Leistungsphase 1 Grundlagenermittlung?
Leistungsphase 1 ist die Klärung der Aufgabenstellung mit dem Bauherrn vor jeder Planung. Sie umfasst Anforderungen, Standort, Rahmenbedingungen, Beratung zum Leistungsbedarf und Formulierung der Entscheidungshilfen. Honoraranteil: 2 Prozent bei Gebäuden.
Grundleistungen sind das Klären der Aufgabenstellung, die Beratung zum gesamten Leistungs- und Untersuchungsbedarf, die Formulierung von Entscheidungshilfen für die Auswahl anderer an der Planung fachlich Beteiligter und das Zusammenfassen der Ergebnisse. Konkret heißt das: Bedarfsplanung, Erstgespräche mit dem Bauherrn, Sichtung von Bestandsunterlagen und Klärung der grundsätzlichen Realisierbarkeit.
Besondere Leistungen (extra zu vergüten) umfassen Bestandsaufnahme, Standortanalyse, Betriebsplanung, Aufstellen eines Funktionsprogramms und Beratung zur Wirtschaftlichkeit. Diese werden bei Sanierungen und komplexen Bauaufgaben fast immer beauftragt, bei Standard-Neubauten oft entbehrlich.
Phase 1 wird in der Praxis häufig unterschätzt. Bei mangelhafter Grundlagenermittlung folgen Mehrkosten in späteren Phasen, weil Bedarfe und Rahmenbedingungen nicht sauber geklärt waren. Erfahrene Architekten investieren bewusst Zeit in Phase 1, weil hier die Weichen für den gesamten Projekterfolg gestellt werden.
💡 Expert Insight
Die 2 Prozent für Phase 1 sind in der Praxis ein häufiger Streitpunkt. Bei einem Bauvolumen von 800.000 Euro anrechenbare Kosten ergibt das in Honorarzone III etwa 1.700 Euro, was selten ausreicht, um wirklich tiefe Grundlagenermittlung zu leisten. Viele Bauherrn unterschätzen, dass eine sorgfältige Phase 1 mit Standortanalyse, Baugrunderkundung und Bedarfsplanung den späteren Verlauf entscheidet. Wer hier spart und Phase 1 als Akquise-Phase abhandelt, zahlt in Phase 3 (Entwurf) und Phase 5 (Ausführungsplanung) doppelt drauf, weil grundlegende Entscheidungen revidiert werden müssen.
Was unterscheidet Vor-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung?
Vorplanung (Phase 2, 7 %) erarbeitet das Planungskonzept mit verschiedenen Lösungsansätzen. Entwurfsplanung (Phase 3, 15 %) entwickelt eine ausgewählte Variante zur durcharbeiteten Planung. Genehmigungsplanung (Phase 4, 3 %) bereitet die behördliche Zulassung vor.
Leistungsphase 2 Vorplanung liefert mehrere Lösungsansätze als Vorentwurfszeichnungen im Maßstab 1:200 oder 1:500, Erläuterungsbericht und Kostenschätzung nach DIN 276 (Genauigkeit etwa plus/minus 30 Prozent). Sie ist die Phase, in der der Architekt seine konzeptionelle Kompetenz zeigt. Bei Wettbewerbsbeiträgen wird Phase 2 oft in vorgelagerten Wettbewerbsleistungen abgehandelt.
Leistungsphase 3 Entwurfsplanung ist die honorarintensivste Frühphase mit 15 Prozent. Sie liefert die endgültige Planung im Maßstab 1:100 mit allen Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Erläuterungsbericht und Kostenberechnung (Genauigkeit etwa plus/minus 15 Prozent). Hier werden Materialien, Konstruktionsprinzipien und technische Konzepte festgelegt.
Leistungsphase 4 Genehmigungsplanung umfasst alle Unterlagen für den Bauantrag: amtliche Lagepläne, bautechnische Nachweise (Standsicherheit, Wärmeschutz, Schallschutz, Brandschutz), Baubeschreibung und Genehmigungsplan-Zeichnungen. Sie ist mit 3 Prozent honorarmäßig schmal, weil sie hauptsächlich Umsetzung der bereits in Phase 3 getroffenen Entscheidungen ist.
Die drei Phasen bauen aufeinander auf, lassen sich aber bei Standard-Bauten ineinander schieben. Bei Einfamilienhaus-Neubauten verschmelzen Phasen 2 und 3 oft, weil die Auswahl an Lösungsansätzen begrenzt ist. Bei öffentlichen Bauten dagegen sind die Phasen klar getrennt mit eigenen Abnahme-Terminen.
Detailthema: HOAI 2021 im Detail, VOB Teil B und VOB Teil C.
Was passiert in der Ausführungsplanung Phase 5?
Phase 5 ist die honorarintensivste Phase mit 25 Prozent Anteil. Sie liefert detaillierte Ausführungszeichnungen im Maßstab 1:50 und 1:20, Detailpunkte 1:5 und 1:1, Materialspezifikationen, Konstruktionsdetails und alle Angaben, die für die handwerkliche Umsetzung erforderlich sind.
Grundleistungen umfassen Durcharbeiten der Ergebnisse aus Phase 3 und 4 unter Berücksichtigung städtebaulicher, gestalterischer, funktionaler, technischer, bauphysikalischer, energiewirtschaftlicher, biologischer und ökologischer Anforderungen. Konkret: zeichnerische Darstellung aller Ausführungs-Details bis zur baulichen Umsetzbarkeit, Stücklisten, Materiallisten, Spezifikationen für Schnittstellen zwischen Gewerken.
Phase 5 ist die Phase, in der sich technische Fehler aus Phase 3 zeigen. Wenn die Entwurfsplanung Konstruktionsprinzipien definiert hat, die in der Ausführung nicht funktionieren, wird hier nachgearbeitet. Bauherren erleben Phase 5 oft als die „langweilige“ Phase, weil die spannenden Gestaltungsentscheidungen schon getroffen sind. Sie ist aber qualitäts-entscheidend.
In der digitalen Praxis dominiert seit etwa 2018 BIM (Building Information Modeling) die Ausführungsplanung. Statt einzelner 2D-Zeichnungen wird ein 3D-Bauwerksinformationsmodell aufgebaut, aus dem alle Schnitte, Grundrisse und Stücklisten automatisch abgeleitet werden. Marktführer im DACH-Raum sind Autodesk Revit, Allplan Architecture und ArchiCAD.
Was umfassen Vergabephasen 6 und 7?
Phase 6 (Vorbereitung der Vergabe, 10 %) erstellt Leistungsverzeichnisse mit Kostenanschlag nach DIN 276 (Genauigkeit etwa plus/minus 10 Prozent). Phase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe, 4 %) wertet Angebote aus und unterstützt die Auftragsvergabe.
In Phase 6 werden für jedes Gewerk Leistungsverzeichnisse mit detaillierten Positionsbeschreibungen, Mengen und Einheiten erstellt. Das geschieht entweder mit GAEB-konformen Software (Auer Success, ORCA AVA, California pro) oder bei kleineren Projekten direkt in Excel. Pflicht-Standardisierung ist die GAEB DA-Datei für den elektronischen Austausch zwischen Architekt und Bieter.
Phase 7 umfasst das Einholen der Angebote, deren Prüfung auf Vollständigkeit und Plausibilität, den Preisvergleich und die Vergabeempfehlung an den Bauherrn. Bei öffentlichen Auftraggebern gelten zusätzlich die VOB Teil A und das GWB (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen) mit komplexen Vergabeverfahren wie öffentliche Ausschreibung, beschränkte Ausschreibung und Verhandlungsverfahren.
Die HOAI-Honorartafeln sind seit dem EuGH-Urteil 2019 nicht mehr verbindlich. Vertragspartner können frei verhandeln, auch unterhalb der früheren Mindestsätze. Bestehende Verträge vor dem 1.1.2021 bleiben in ihrer ursprünglichen Honorierung gültig. Wer als Bauherr ein Festpreis-Angebot abschließt, verliert den Schutz der HOAI-Korrektur bei nachträglichen Kostensteigerungen und sollte dies vertraglich klar regeln.
Die Vergabephasen werden in der Praxis häufig unterschätzt, weil sie kein sichtbares Planungsergebnis produzieren. Ein sauber aufgesetztes Leistungsverzeichnis spart aber in Phase 8 erheblich Nachtragsdiskussionen, weil die Positionen klar definiert sind. Vergabe-Fehler in Phase 6 schlagen in Phase 8 als Nachträge auf, oft mit zweistelligen Prozent-Beträgen der ursprünglichen Auftragssumme.
Was ist Leistungsphase 8 Objektüberwachung?
Phase 8 ist mit 32 Prozent die honorarintensivste Phase und umfasst die Bauleitung auf der Baustelle. Sie startet mit Baubeginn und endet mit der Abnahme. Inhalt sind Überwachung der Ausführung, Aufmaß, Abrechnung, Rechnungsprüfung, Mängelmanagement und Dokumentation.
Grundleistungen sind Überwachung der Ausführung auf Übereinstimmung mit den Genehmigungs- und Ausführungsplänen, mit den Leistungsbeschreibungen sowie mit den Regeln der Technik und einschlägigen Vorschriften. Konkret: tägliche Baustellenbesuche, Bautagebuch-Pflege, Kontrolle der Aufmaße, Prüfung der Stundenzettel und Materiallieferscheine, Mängelaufnahme und Nachverfolgung.
Bei einem Einfamilienhaus mit 350.000 Euro anrechenbaren Kosten ergibt Phase 8 in Honorarzone III etwa 8.000 bis 12.000 Euro netto. Das entspricht 80 bis 120 Stunden Bauleiter-Arbeit über die typische Bauzeit von 8 bis 12 Monaten, also rund 2 Stunden pro Woche. In der Praxis ist dieser Stundenansatz oft zu knapp, viele Bauleiter arbeiten in Phase 8 unter ihrem Kostendeckungsbeitrag.
Phase 8 ist die haftungs-intensivste Phase. Bauleiter haften für Bauüberwachungsfehler bis zu 5 Jahre nach Abnahme, bei arglistig verschwiegenen Mängeln bis zu 30 Jahre. Berufshaftpflicht ist daher Pflicht, übliche Deckungssumme 3 Millionen Euro pro Versicherungsfall.
Detailthema: Bauleitung Aufgaben und Bauleiter werden.
Was beinhaltet Phase 9 Objektbetreuung?
Phase 9 ist die letzte Leistungsphase mit 2 Prozent Honoraranteil. Sie umfasst die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen, Überwachung der Mängelbeseitigung, Mitwirkung bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen und systematische Zusammenstellung der zeichnerischen und rechnerischen Ergebnisse.
Die Begehung vor Verjährungsende ist die zentrale Schutzleistung für den Bauherrn. Bei VOB-Verträgen verjähren Mängelansprüche nach 4 Jahren, bei BGB-Verträgen nach 5 Jahren. Eine systematische Begehung 6 Monate vor Verjährungsende deckt typische Spätschäden auf: Risse an Stuckdecken, Setzungsrisse, Feuchtigkeitsschäden, Defekte an Haustechnik.
Phase 9 wird in der Praxis oft „vergessen“ oder fällt unter den Tisch, weil Bauherr und Architekt nach Abnahme den Kontakt verlieren. Das ist ein ökonomischer Fehler. Die 2 Prozent Honorar für Phase 9 sind gut investiert, weil eine einzige aufgedeckte Setzungsrissfolge mehrere Tausend Euro Mängelbeseitigungskosten beim Bauträger oder Handwerker einklagen kann.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme zur HOAI lautet, das EuGH-Urteil 2019 habe sie faktisch entwertet. In der Bauleiter-Praxis zeigt sich das Gegenteil: Die HOAI ist nach wie vor der dominante Verhandlungsmaßstab, weil sich kaum ein Bauherr und kaum ein Architekt die Mühe macht, ein komplett eigenes Honorarmodell zu entwickeln. Drei Hebel zahlen sich für Bauherren am meisten aus. Erstens, Phase 1 nicht als Akquise-Phase abhaken, sondern wirklich Honorar dafür zahlen, das spart in Phase 5 ein Vielfaches. Zweitens, Phase 8 (Objektüberwachung) niemals dem Generalunternehmer übertragen, sondern an einen unabhängigen Bauleiter vergeben, das verhindert Interessenkonflikte bei Nachträgen. Drittens, Phase 9 ernst nehmen und 4 bis 5 Monate vor Verjährungsende eine systematische Begehung beauftragen, das ist die billigste Versicherung gegen Spätschäden. Wer die HOAI als Strukturmodell statt als Honorarpflicht versteht, holt den größten Nutzen heraus.
- 9 Leistungsphasen mit Honorarverteilung: Phase 1 (2 %), 2 (7 %), 3 (15 %), 4 (3 %), 5 (25 %), 6 (10 %), 7 (4 %), 8 (32 %), 9 (2 %)
- Phase 5 (Ausführungsplanung, 25 %) und Phase 8 (Objektüberwachung, 32 %) zusammen mehr als die Hälfte des Honorars
- Honorartafeln seit EuGH-Urteil 4. Juli 2019 unverbindlich, in Praxis weiterhin Referenz
- Honorar-Berechnung aus anrechenbaren Kosten, Honorarzone I bis V und beauftragten Phasen
- Bauleiter-Haftung in Phase 8 bis 5 Jahre nach Abnahme, Berufshaftpflicht Pflicht
- BIM (Building Information Modeling) dominiert seit etwa 2018 die Ausführungsplanung
Häufige Fragen zu den HOAI Leistungsphasen
Diese Fragen kommen bei Bauherren, Architekten und Bauleitern regelmäßig auf und ergänzen die Hauptkapitel um Detail-Aspekte.
Kann man einzelne Leistungsphasen separat beauftragen?
Ja, die HOAI erlaubt die Beauftragung einzelner Phasen. Üblich sind Phasen 1 bis 4 als „Planungspaket“ und Phasen 5 bis 9 als „Realisierungspaket“, oft mit unterschiedlichen Auftragnehmern. Bei Trennung gehen aber Schnittstellen-Risiken auf den Bauherrn über. Wer Phase 5 von einem neuen Planer ausführen lässt, muss zusätzliche Einarbeitungszeit honorieren.
Wie werden anrechenbare Kosten ermittelt?
Anrechenbare Kosten sind die Baukosten ohne Grunderwerb, Erschließung, Außenanlagen-Sonderleistungen und Künstler-Honorare. Sie werden in Phase 2 als Kostenschätzung, in Phase 3 als Kostenberechnung, in Phase 6 als Kostenanschlag und nach Phase 8 als Kostenfeststellung ermittelt. Mit jeder Phase nimmt die Genauigkeit zu, von etwa plus/minus 30 Prozent auf nahezu Null bei der Endabrechnung.
Was sind Besondere Leistungen?
Besondere Leistungen sind in den HOAI-Tafeln aufgeführte Zusatzleistungen über die Grundleistungen hinaus. Beispiele: 3D-Visualisierungen, Energieberatung, Bauphysik-Detailplanung, Innenarchitektur, Bauablaufsimulation. Sie werden separat vereinbart und vergütet. Bei Sanierungen können Besondere Leistungen den Honoraranteil der Grundleistungen verdoppeln.
Wer haftet bei Planungsfehlern?
Der Architekt haftet für Planungsfehler nach Werkvertragsrecht bis zu 5 Jahre nach Abnahme. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln bis zu 30 Jahre. Die Haftungssumme entspricht in der Regel der Deckungssumme der Berufshaftpflicht, üblich 3 Millionen Euro. Bei groben Planungsfehlern kann die Versicherung die Deckung verweigern, dann haftet der Architekt persönlich.
Gilt die HOAI auch für Bauingenieure?
Ja, die HOAI gilt nicht nur für Architekten, sondern auch für Tragwerksplaner (Statik), Fachplaner Technische Ausrüstung (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), Verkehrsanlagen-Planer und Ingenieurbauwerks-Planer. Die Leistungsphasen sind in Teilen anders strukturiert, das Grundprinzip mit anrechenbaren Kosten, Honorarzone und Phasen-Anteilen ist aber identisch.
Quellen und weiterführende Literatur
Die folgenden Quellen sind die rechtlichen und fachlichen Grundlagen zur HOAI 2021 und den Leistungsphasen.
- HOAI 2021 · gesetze-im-internet.de · Volltext der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure mit allen 9 Leistungsphasen und Honorartafeln
- EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 (C-377/17) · curia.europa.eu · Urteilsbegründung zur Unzulässigkeit verbindlicher Mindest- und Höchstsätze
- DIN 276 Kosten im Bauwesen · beuth.de · Norm zur Kostenermittlung mit den Stufen Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag, Kostenfeststellung
- Bundesarchitektenkammer · bak.de · Berufsständische Vertretung mit Erläuterungen zur HOAI-Anwendung und Musterverträgen
- VOB Teil A · beuth.de · Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen, relevant für Phase 6 und 7
- AHO Heft 9 · aho.de · Honorarempfehlung für Leistungen bei Projektmanagement und Projektsteuerung