Wer eine Immobilie verkaufen will, denkt zuerst an den Preis. Die Zeit, die das Objekt auf dem Markt verbringt, wird dagegen oft unterschätzt. Dabei kostet jeder Monat Leerstand bares Geld: Nebenkosten laufen weiter, Finanzierungen belasten das Budget, und ein Inserat, das wochenlang online steht, verliert an Zugkraft. Home Staging setzt genau hier an.
Was Home Staging konkret bedeutet
Home Staging ist keine Innenarchitektur und kein Renovierungsprojekt. Es geht darum, eine Immobilie so herzurichten, dass sie auf Fotos und bei Besichtigungen möglichst viele Kaufinteressenten anspricht. Dafür werden Möbel umgestellt oder geliehen, Wände in neutralen Tönen gestrichen, persönliche Gegenstände entfernt und Licht gezielt eingesetzt. Das Ziel ist eine Wirkung, die potenzielle Käufer emotional anspricht, ohne einen bestimmten Geschmack zu bedienen.
Professionelle Stager arbeiten mit einem festen Repertoire an Möbeln, Textilien und Accessoires, das sie je nach Objekt zusammenstellen. Eine leere 90-Quadratmeter-Wohnung lässt sich so in zwei bis drei Tagen so einrichten, dass sie auf Fotos wie ein bewohntes, attraktives Zuhause wirkt.
Was die Zahlen sagen
Der National Association of Realtors in den USA hat in mehreren Studien belegt, dass gestagete Immobilien durchschnittlich 73 Prozent schneller verkauft werden als unbearbeitete Objekte. Für den deutschen Markt liegen belastbare Vergleichszahlen in ähnlichen Größenordnungen: Verschiedene Maklerverbände berichten von einer Verkürzung der Vermarktungsdauer um 30 bis 50 Prozent.
Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Eine unsanierte Dreizimmerwohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt stand acht Monate ohne Angebote auf dem Markt. Nach einem professionellen Home Staging mit Gesamtkosten von rund 2.800 Euro gab es innerhalb von drei Wochen vier Besichtigungsanfragen und einen Kaufvertrag. Der erzielte Preis lag 4.000 Euro über dem vorherigen Angebot des einzigen Interessenten, der in dieser Zeit angefragt hatte.
Kosten und Aufwand im Verhältnis
Die Kosten für professionelles Home Staging hängen von der Größe und dem Zustand des Objekts ab. Als grober Richtwert gilt: 0,5 bis 1,5 Prozent des angestrebten Verkaufspreises. Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 350.000 Euro bedeutet das zwischen 1.750 und 5.250 Euro. Darin sind in der Regel enthalten:
- Erstberatung und Konzepterstellung
- Möbel- und Accessoires-Verleih für die Vermarktungsdauer
- Auf- und Abbau der Einrichtung
- Kleinere Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Reinigung
Nicht enthalten sind größere Sanierungsmaßnahmen. Home Staging ersetzt keine kaputten Fenster und keine marode Elektrik. Es wirkt auf der Ebene der Wahrnehmung, nicht auf der Ebene der Substanz.
Wo Home Staging den größten Unterschied macht
Nicht jede Immobilie profitiert gleich stark. Leerstehende Objekte haben das höchste Potenzial, weil leere Räume Kaufinteressenten erfahrungsgemäß Schwierigkeiten bereiten: Sie können Größen schlecht einschätzen und wirken emotional nicht angesprochen. Möblierte, aber überfrachtete oder sehr persönlich eingerichtete Wohnungen profitieren ebenfalls stark, weil Interessenten sich hinter fremden Familienfotos und speziellen Sammlungen das eigene Leben schlecht vorstellen können.
In Regionen mit hoher Nachfrage und wenig Angebot verkauft sich eine Immobilie manchmal auch ohne Staging schnell. Aber selbst dort beeinflusst die Präsentation den erzielten Preis. Regionale Märkte mit mehr Angebot als Nachfrage profitieren besonders stark, weil ein Objekt aus der Masse herausstechen muss. Gerade in Städten mit einem breiten Angebot an Bestandsimmobilien, wie es zum Beispiel Makler für Immobilien Darmstadt täglich erleben, entscheidet die Erstpräsentation oft darüber, ob ein Exposé überhaupt angeklickt wird.
Der Einfluss auf Fotos und digitale Erstwahrnehmung
Über 90 Prozent der Immobiliensuchenden beginnen ihre Suche online. Das bedeutet: Die Fotos im Exposé sind der erste und häufig einzige Eindruck, der über eine Besichtigungsanfrage entscheidet. Ein professionell gestagetes Objekt liefert deutlich bessere Ausgangsbedingungen für Immobilienfotografen. Helle, aufgeräumte Räume mit klaren Linien und ansprechenden Details lassen sich in Szene setzen, ohne dass Weichzeichner oder aufwendige Bildbearbeitung nötig wären.
Die Klickrate auf Inserate mit gestageten Fotos ist nach Beobachtungen von Maklern durchschnittlich 30 bis 40 Prozent höher als bei vergleichbaren Objekten mit unbefriedigenden Fotos. Mehr Klicks bedeuten mehr Anfragen, mehr Besichtigungen und letztlich einen kürzeren Vermarktungszeitraum.
Was Verkäufer konkret vorbereiten sollten
Wer Home Staging plant, sollte frühzeitig mit einem Stager sprechen, idealerweise bevor das Objekt fotografiert wird. Sinnvoll ist folgende Reihenfolge:
- Gründliche Entrümpelung und Reinigung als erster Schritt
- Begehung mit dem Stager zur Bestandsaufnahme
- Kleine Schönheitsreparaturen, die der Stager empfiehlt
- Staging-Umsetzung, dann Immobilienfotografie
- Erst danach Veröffentlichung des Inserats
Wer diese Reihenfolge umdreht und zunächst schlechte Fotos veröffentlicht, riskiert, dass das Objekt in den Algorithmen der Portale als wenig nachgefragt eingestuft wird und seltener erscheint. Ein nachträglicher Austausch der Fotos hilft dann nur begrenzt, weil Interessenten das Inserat bereits gesehen und ausgeblendet haben.
Fazit: Staging ist kein Luxus, sondern Kalkulation
Home Staging ist dann sinnvoll, wenn der Aufwand im Verhältnis zum potenziellen Nutzen steht. Bei Objekten ab 150.000 Euro Marktwert ist das in der Regel der Fall. Die Investition von einigen Tausend Euro lohnt sich, wenn dadurch der Vermarktungszeitraum von vier Monaten auf sechs Wochen sinkt und gleichzeitig ein besserer Verkaufspreis erzielt wird. Beide Effekte sind in der Praxis belegt und lassen sich vor dem Einsatz des Stagings zumindest grob durchrechnen.
Entscheidend ist, das Staging als strategisches Instrument zu begreifen, nicht als optionale Verschönerungsmaßnahme. Wer eine Immobilie verkaufen will, verkauft zuerst einen Eindruck. Den kann man planen.
