Wenn öffentliche Leben schlagartig zum Stillstand kommt, reagieren Immobilienmärkte nicht sofort, aber sie reagieren. Die COVID-19-Pandemie war kein Einzelfall, sondern hat bestätigt, was sich bereits bei früheren Gesundheitskrisen andeutete: Immobilien verschieben sich als Assetklasse strukturell, nicht nur temporär. Wer das versteht, trifft bessere Entscheidungen, ob als Bauträger, Projektentwickler oder Privatinvestor.
Historische Vorläufer: SARS und die Lehren von 2003
Die SARS-Epidemie traf Hongkong im Jahr 2003 besonders hart. Innerhalb weniger Monate sanken die Transaktionsvolumina auf dem dortigen Wohnimmobilienmarkt um rund 33 Prozent. Preise gaben kurzfristig nach, erholten sich aber innerhalb von 18 Monaten vollständig. Ähnliches zeigte sich in Singapur und Teilen der südchinesischen Wirtschaftsregion.
Was damals auffiel: Gewerbeflächen in Innenstadtlagen traf es dauerhafter als Wohnimmobilien. Büroflächen in Hongkong verloren 2003 bis zu 15 Prozent ihres Mietniveaus und erholten sich langsamer als der Wohnungsmarkt. Dieses Muster wiederholte sich bei COVID-19, nur in einem deutlich größeren Maßstab und mit globalem Gleichklang.
COVID-19: Wie der Markt auf die Pandemie reagierte
Der erste Lockdown im Frühjahr 2020 brachte in Deutschland zunächst eine Schockstarre. Notartermine wurden abgesagt, Besichtigungen waren verboten, Transaktionsvolumina brachen im zweiten Quartal 2020 um etwa 20 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein. Doch schon im dritten Quartal 2020 zogen Preise in Wohnlagen wieder an, besonders in Großstädten und deren Umland.
Gleichzeitig setzte eine geografische Verschiebung ein, die niemand in dieser Deutlichkeit prognostiziert hatte. Homeoffice-Möglichkeiten machten es plötzlich attraktiv, nicht mehr in der Innenstadt zu wohnen. Landkreise rund um München, Hamburg und Frankfurt verzeichneten 2021 Preissteigerungen von 12 bis 17 Prozent bei Einfamilienhäusern. Großstadtlagen blieben zwar teuer, aber die Nachfragestruktur verschob sich: Mehr Zimmer, Außenflächen, schnelles Internet wurden zu zentralen Kaufkriterien.
Zwei Teilmärkte, zwei Richtungen
Während Wohnimmobilien durch die Pandemie überwiegend im Preis stiegen, brach der Markt für gewerbliche Immobilien strukturell ein. Innenstadteinzelhandel, Hotelimmobilien und Teile des Bürosegments verloren massiv an Wert. Laut einer Analyse von JLL gingen die Mieten für Einzelhandelsflächen in deutschen Innenstädten zwischen 2019 und 2021 um durchschnittlich 11 Prozent zurück, in Passantenlagen einzelner Städte sogar um mehr als 20 Prozent.
Logistikimmobilien dagegen erlebten einen Boom. Der Onlinehandel wuchs in Deutschland 2020 um 23 Prozent, entsprechend stiegen Nachfrage und Preise für Lagerhallen und Distributionszentren. Mieten für Logistikflächen legten in Ballungsräumen um bis zu 8 Prozent zu.
Diese Divergenz ist kein Zufall. Pandemien beschleunigen Trends, die vorher latent vorhanden waren. Sie zwingen Märkte dazu, bereits laufende strukturelle Veränderungen in kurzer Zeit einzupreisen.
München als Beispiel für resiliente Wohnmärkte
Besonders deutlich lassen sich die Mechanismen an Standorten ablesen, die schon vor der Pandemie angespannte Wohnmärkte aufwiesen. Im Münchner Stadtgebiet sanken die Kaufpreise für Eigentumswohnungen auch in den Lockdown-Phasen nicht. Stattdessen verteuerten sich Objekte im mittleren Segment zwischen 2020 und 2022 um rund 18 Prozent. Wer sich in diesem Umfeld orientieren wollte, musste Angebot und Preisstruktur sehr genau kennen. Plattformen wie Immobilien München ermöglichen es, diesen Markt auch in volatilen Phasen systematisch zu beobachten und fundierte Kaufentscheidungen vorzubereiten.
Der Münchner Markt zeigt dabei ein allgemeines Muster: Je höher die strukturelle Wohnraumknappheit vor einer Krise, desto weniger reagieren Preise mit Rückgang auf Nachfrageschocks. Pandemien dämpfen kurzfristig das Transaktionsvolumen, nicht zwingend das Preisniveau.
Was Investoren und Projektentwickler mitnehmen sollten
Aus den Beobachtungen der letzten beiden großen Gesundheitskrisen lassen sich konkrete Schlüsse ziehen:
- Wohnimmobilien in Knappheitsmärkten zeigen sich krisenresilient, solange die Zinsen niedrig bleiben oder staatliche Stützungsmaßnahmen greifen.
- Gewerbliche Nutzungsarten reagieren stärker und länger auf Verhaltensänderungen. Wer in Einzelhandel oder Büro investiert, muss Pandemierisiken explizit einpreisen.
- Logistik und Gesundheitsimmobilien haben sich als pandemieresistente Segmente erwiesen und dürften in künftigen Krisenszenarien erneut profitieren.
- Das Umland wächst: Pandemien beschleunigen Suburbanisierungstendenzen. Projekte in verkehrsgünstigem Umland von Großstädten gewinnen an Attraktivität.
- Digitale Infrastruktur wird zum Standortfaktor. Glasfaseranschluss und stabile Anbindung entscheiden über Vermietbarkeit und Wiederkaufswert stärker als noch 2018.
Strukturwandel statt Erholung zum Ausgangszustand
Ein Irrtum wäre zu glauben, Immobilienmärkte kehren nach einer Pandemie einfach zum Vorher zurück. Das war weder 2004 in Hongkong der Fall, noch wird es nach COVID-19 eintreten. Büroflächen werden in Deutschland dauerhaft weniger nachgefragt als 2019. Die Bundesagentur für Arbeit schätzte 2022, dass rund 24 Prozent der Beschäftigten regelmäßig im Homeoffice arbeiten, gegenüber unter 5 Prozent vor 2020.
Für Projektentwickler bedeutet das: Bauvorhaben müssen Nutzungsflexibilität von Anfang an einplanen. Wohnungsgrundrisse, die sich bei Bedarf für Arbeiten von zuhause eignen, erzielen höhere Preise. Gewerbeprojekte, die auf hybride Nutzungskonzepte setzen, sind weniger anfällig für strukturellen Leerstand.
Pandemien testen, was ein Standort und eine Nutzungsart wirklich wert sind. Die Daten aus zwei globalen Gesundheitskrisen zeigen: Die stärksten Märkte gehen nicht unbeschädigt heraus, aber sie kommen schneller zurück und in einer veränderten Gestalt, die den Bedürfnissen danach besser entspricht als die alten Strukturen.
