Wer in einer deutschen Großstadt heute eine Eigentumswohnung kaufen will, braucht entweder ein hohes Einkommen, beträchtliches Eigenkapital oder beides. In München liegt der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen bei durchschnittlich 8.500 Euro, in Hamburg bei rund 6.200 Euro, in Frankfurt bei etwa 5.800 Euro. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung kommen da schnell 470.000 bis 680.000 Euro zusammen. Für Durchschnittsverdiener ist Wohneigentum damit faktisch unerreichbar. Shared Ownership könnte diesen Knoten durchschlagen, zumindest in der Theorie.
Was Shared Ownership konkret bedeutet
Das Modell stammt aus Großbritannien, wo es seit den 1980er-Jahren existiert. Die Grundidee: Ein Käufer erwirbt nicht die vollständige Immobilie, sondern zunächst nur einen Anteil, typischerweise zwischen 25 und 75 Prozent. Für den restlichen Anteil zahlt er eine monatliche Miete an den Eigentümer des Restanteils, meist eine gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft. Mit der Zeit kann der Käufer weitere Anteile hinzukaufen, sogenanntes Staircasing, bis er schließlich 100 Prozent hält.
In Großbritannien nutzten bis 2023 rund 200.000 Haushalte dieses Modell. Die britische Regierung hat das Programm mehrfach ausgeweitet, zuletzt mit einer Absenkung des Mindestanteils auf zehn Prozent. Das macht den Einstieg noch günstiger, vergrößert aber gleichzeitig die Mietlast in der Anfangsphase erheblich.
Die Finanzierungslogik dahinter
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Mechanik: Eine Wohnung kostet 400.000 Euro. Der Käufer erwirbt 40 Prozent, also 160.000 Euro. Dafür benötigt er deutlich weniger Eigenkapital und einen kleineren Kredit. Für die verbleibenden 60 Prozent, also 240.000 Euro, zahlt er eine monatliche Miete von beispielsweise 600 Euro. Gesamtbelastung: Kreditrate plus Miete. Das klingt zunächst nicht günstiger als normales Mieten, schafft aber einen entscheidenden Unterschied: Der Käufer baut Vermögen auf und profitiert anteilig von Wertsteigerungen.
Genau darin liegt auch die größte Schwäche. Wenn der Immobilienwert steigt, wird jeder weitere Anteilskauf teurer. Wer bei einem Wert von 400.000 Euro einsteigt und Jahre später die restlichen 60 Prozent kaufen will, zahlt diese dann vielleicht auf Basis von 520.000 Euro. Das Staircasing wird zur Falle, wenn die Preisentwicklung zu dynamisch verläuft.
Wo das Modell in Deutschland steht
In Deutschland gibt es Shared Ownership als staatliches Programm bisher nicht. Einzelne Modelle existieren, etwa das Teilkauf-Modell, das verschiedene Anbieter seit einigen Jahren vermarkten. Dabei verkauft ein Eigentümer einen Anteil seiner bereits bewohnten Immobilie an ein Unternehmen und zahlt dafür eine Nutzungsgebühr. Das Ziel ist hier aber primär die Liquiditätsbeschaffung im Alter, nicht der Ersterwerb.
Wer sich aktuell auf dem deutschen Markt zu Eigentumsmodellen beraten lässt, stößt dabei auf sehr unterschiedliche Qualität. Regionale Anbieter wie Immobilien Münster kennen die lokalen Marktverhältnisse und können realistische Einschätzungen zu Finanzierungsmodellen geben, die überregionale Plattformen oft schuldig bleiben. Das gilt besonders dann, wenn es um Mischmodelle aus Eigentum und Mietanteilen geht.
Auf politischer Ebene wird das Thema zunehmend diskutiert. Das Bundesbauministerium hat in seinen Wohnraumförderberichten mehrfach auf internationale Modelle verwiesen. Ein konkretes Gesetz oder Förderprogramm, das Shared Ownership im britischen Sinne ermöglicht, fehlt aber noch.
Vor- und Nachteile im Überblick
- Niedrigere Einstiegshürde: Weniger Eigenkapital erforderlich, kleinere Kreditvolumen, breitere Zugänglichkeit für mittlere Einkommensgruppen.
- Vermögensaufbau: Anteiliger Wertzuwachs kommt dem Käufer zugute, anders als bei reiner Miete.
- Flexibilität: Stufenweise Erhöhung des Anteils möglich, je nach finanzieller Entwicklung.
- Doppelbelastung: Kreditrate und Mietzahlung gleichzeitig können die monatliche Last erhöhen.
- Staircasing-Risiko: Bei starkem Preisanstieg werden weitere Anteile unverhältnismäßig teuer.
- Eingeschränkte Verfügungsrechte: Umbau, Vermietung oder Verkauf oft nur mit Zustimmung des Mitinhabers möglich.
Wer davon profitieren könnte
Shared Ownership ist kein Universalmodell. Es funktioniert am besten für Menschen mit stabilem, mittlerem Einkommen, die langfristig in einer Region bleiben wollen und Eigenkapital aufbauen möchten, ohne sofort den vollen Kaufpreis stemmen zu können. Berufseinsteiger, junge Familien oder Haushalte mit einem Einkommen zwischen 35.000 und 65.000 Euro brutto im Jahr wären die typische Zielgruppe.
Für Bauprojektverantwortliche und Wohnungsbaugesellschaften ergibt sich eine andere Perspektive. Shared-Ownership-Modelle könnten Neubauprojekte besser vermarktbar machen, weil sie den Käuferkreis erweitern. Gleichzeitig behält die Gesellschaft über Jahre einen Anteil am Objekt und damit ein Interesse an dessen Zustand und Verwaltung. Das schafft andere Anreize als der klassische Komplettverkauf.
Was jetzt fehlt und was kommen muss
Für eine ernsthafte Etablierung in Deutschland braucht es drei Dinge: erstens einen rechtlichen Rahmen, der Teilkauf und Staircasing verbindlich regelt; zweitens staatlich geförderte oder gemeinnützige Anbieter, die als Restanteilseigentümer auftreten, ohne Renditeinteressen über das Wohninteresse zu stellen; drittens eine KfW-Förderung, die Shared-Ownership-Käufer genauso behandelt wie klassische Eigenheimkäufer.
Das Modell hat reales Potenzial, die Wohneigentumsquote in Deutschland anzuheben. Sie liegt aktuell bei rund 46 Prozent, weit unter dem EU-Schnitt von 70 Prozent. Andere Länder haben gezeigt, dass mit gezielten Programmen Bewegung möglich ist. Irland hat seine Eigentumsquote durch ähnliche Modelle in zehn Jahren um mehrere Prozentpunkte erhöht. Das ist kein Wunder, aber es setzt politischen Willen und klare Rahmenbedingungen voraus.
Bis dahin bleibt Shared Ownership in Deutschland ein interessantes Konzept ohne breite Praxisbasis. Wer es nutzen will, ist auf individuelle Vereinbarungen angewiesen, die rechtlich komplex und im Streitfall schwer durchsetzbar sind. Das Potenzial ist da. Die Struktur fehlt noch.
