Wer vor zehn Jahren von einem Büro sprach, meinte einen festen Schreibtisch, abgeschlossene Räume und eine klare Trennung zwischen Arbeitsplatz und Zuhause. Wer von einer Wohnung sprach, meinte einen privaten Rückzugsort, den man allenfalls mit der eigenen Familie teilt. Beide Vorstellungen stimmen heute nur noch eingeschränkt. Shared Spaces, also gemeinschaftlich genutzte Flächen für Wohnen und Arbeiten, haben sich innerhalb weniger Jahre von einem Nischenphänomen zu einem messbaren Faktor in der Stadtentwicklung entwickelt.
Was Shared Spaces konkret bedeuten
Der Begriff ist weiter gefasst, als er auf den ersten Blick erscheint. Er umfasst Coworking-Spaces, bei denen sich Selbstständige, Freiberufler und Mitarbeitende verschiedener Unternehmen Büroflächen teilen. Er schließt Co-Living-Projekte ein, bei denen Bewohner private Schlafbereiche haben, aber Küche, Wohnzimmer oder Dachterrasse gemeinschaftlich nutzen. Und er reicht bis zu gemischten Quartieren, in denen Gewerbeflächen tagsüber als Büro und abends als Gastronomie oder Veranstaltungsraum dienen.
Laut einer Erhebung des Coworking-Verbands GCUC aus dem Jahr 2023 gibt es weltweit über 35.000 Coworking-Spaces mit mehr als 5 Millionen Mitgliedern. Allein in Deutschland hat sich die Zahl der entsprechenden Flächen zwischen 2018 und 2023 mehr als verdoppelt. Das ist kein vorübergehender Effekt der Pandemie, sondern ein struktureller Wandel.
Warum das Konzept funktioniert
Für Unternehmen liegt der Reiz auf der Hand: Feste Mietverträge über zehn Jahre für Büroflächen, die nur zur Hälfte genutzt werden, rechnen sich nicht mehr. Shared Spaces bieten Flexibilität bei der Laufzeit und kalkulierbare Kosten pro Arbeitsplatz. Gerade Start-ups und mittelständische Betriebe, die schnell wachsen oder schrumpfen, profitieren von dieser Variabilität.
Für Einzelpersonen geht es um mehr als nur Geld. Wer im Homeoffice arbeitet, kennt das Problem: fehlende soziale Kontakte, unscharfe Grenzen zwischen Arbeit und Freizeit, mangelnde Infrastruktur. Ein Coworking-Space löst diese Probleme strukturell. Er bietet schnelles Internet, Besprechungsräume und, was oft unterschätzt wird, zufällige Begegnungen mit Menschen aus anderen Branchen. Solche Kontakte entstehen im klassischen Büroalltag kaum noch.
Beim Co-Living funktioniert das Prinzip ähnlich. Wer neu in eine Stadt zieht, findet über Co-Living-Projekte schneller Anschluss als über eine klassische Einzelwohnung. Anbieter wie Habyt oder THE BASE bieten möblierte Zimmer mit All-inclusive-Preisen zwischen 800 und 1.800 Euro im Monat, je nach Stadt und Ausstattung. Flexibilität und Gemeinschaft sind die Kernversprechen.
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
Shared Spaces verändern, wie Flächen bewertet und vermarktet werden. Eine klassische Büroimmobilie mit einem einzigen Mieter gilt heute in vielen Lagen als weniger attraktiv als ein flexibel nutzbares Gebäude mit mehreren Nutzungsformen. Das zwingt Eigentümer und Investoren zum Umdenken. Nutzungsflexibilität wird zum Wertfaktor.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt hat das direkte Folgen. Wer als Makler Münster kennt und dort täglich mit Wohnungssuchenden arbeitet, bemerkt, dass insbesondere junge Berufseinsteiger und Zugezogene zunehmend nach Co-Living-Angeboten fragen, weil der klassische Wohnungsmarkt für sie schwer zugänglich ist. Das verändert, welche Objekttypen Investoren nachfragen und welche Konzepte Projektentwickler verfolgen.
Gleichzeitig entstehen neue Konfliktlinien. Wenn Co-Living-Anbieter reguläre Wohnungen aus dem Markt nehmen und zu höheren Preisen als Kurzzeitvermietung anbieten, verschärft das die Wohnraumknappheit. Städte wie Berlin und München haben deshalb damit begonnen, solche Konzepte stärker zu regulieren. Andere Kommunen sehen Shared Spaces als Teil der Lösung und fördern entsprechende Projekte aktiv.
Konsequenzen für die Arbeitskultur
Die Auswirkungen auf die Arbeitsweise sind tiefgreifend. Shared Spaces fördern eine Kultur der offenen Zusammenarbeit. Wer an einem langen Tisch mit fremden Menschen sitzt, kommuniziert anders als im Einzelbüro. Zufällige Gespräche führen zu unerwarteten Kooperationen. Dieser Effekt ist nicht trivial: Eine Studie der Harvard Business Review aus 2019 zeigte, dass Mitarbeitende in Coworking-Spaces im Durchschnitt eine höhere Arbeitszufriedenheit angaben als Beschäftigte in klassischen Büros.
Gleichzeitig braucht nicht jede Arbeit diese Offenheit. Konzentriertes Arbeiten, vertrauliche Gespräche oder kreative Phasen erfordern Rückzug. Gut geplante Shared Spaces reagieren darauf mit einer durchdachten Zonierung:
- Offene Arbeitsbereiche für kollaborative oder wenig ablenkungsempfindliche Tätigkeiten
- Phone Booths und Einzelkabinen für Telefonate und konzentrierte Arbeit
- Besprechungsräume mit Buchungssystem für Teamgespräche und Kundenmeetings
- Lounge-Bereiche für informellen Austausch und Pausen
Dieses Zonenmodell setzt sich auch in Bürogebäuden klassischer Unternehmen durch. Activity-Based Working, also das Prinzip, keinen festen Schreibtisch zu haben und den Arbeitsplatz je nach Aufgabe zu wählen, ist inzwischen bei Unternehmen wie Siemens, KPMG oder Unilever Standard. Es ist im Kern eine Übertragung des Shared-Space-Gedankens auf die interne Büroorganisation.
Planerische Anforderungen an Shared-Space-Projekte
Für Architekten und Bauplaner stellen Shared Spaces besondere Anforderungen. Schallschutz ist ein zentrales Thema, das häufig unterschätzt wird. Offene Grundrisse mit harten Oberflächen erzeugen Lärmpegel, die konzentriertes Arbeiten erschweren. Akustisch wirksame Deckenelemente, Trennwände aus schallabsorbierenden Materialien und eine durchdachte Raumakustik sind keine Komfortzugaben, sondern funktionale Voraussetzungen.
Hinzu kommen technische Anforderungen: redundante Netzwerkinfrastruktur, ausreichend Stromanschlüsse an jedem Platz, Beleuchtungskonzepte, die verschiedene Aktivitätszonen unterstützen. Und nicht zuletzt Fragen der Nutzungsflexibilität: Wände, die sich verschieben lassen, Möbel auf Rollen, modulare Grundrisse. Was heute als Coworking-Space genutzt wird, soll in zehn Jahren vielleicht als Showroom oder Bildungseinrichtung funktionieren.
Wo das Konzept an seine Grenzen stößt
Shared Spaces sind kein Allheilmittel. Co-Living funktioniert in der Praxis vor allem für Menschen unter 35, die mobil sind und keine feste Familienstruktur haben. Für Familien mit Kindern oder ältere Menschen sind gemeinschaftliche Wohnmodelle in der bisherigen Form kaum geeignet. Hier fehlen noch Konzepte, die Gemeinschaft und Privatheit besser austarieren.
Beim Arbeiten zeigt sich: Nicht alle Branchen und Tätigkeiten passen in offene Raumstrukturen. Anwälte, Ärzte, Therapeuten oder Unternehmensberater mit vertraulichen Kundendaten brauchen Räume mit klaren Zugangsregeln und Sicherheitsstandards. Der Trend zur Offenheit hat eine Grenze, die durch datenschutzrechtliche und berufsrechtliche Anforderungen gezogen wird.
Dennoch ist die Entwicklung eindeutig: Geteilte Flächen werden ein fester Bestandteil der Bau- und Stadtentwicklung bleiben. Wer heute plant, ob als Investor, Architekt oder Bauleiter, tut gut daran, Nutzungsflexibilität von Anfang an in die Konzeption einzubeziehen. Gebäude, die nur eine einzige Nutzungsform erlauben, werden es künftig schwerer haben, wirtschaftlich tragfähig zu bleiben.
