Wer Wohnungen und Häuser verkauft, merkt es seit einigen Jahren deutlich: Grundrisse mit klar abgegrenzten Zimmern werden wieder explizit nachgefragt. Makler berichten, dass Kaufinteressenten Exposés nach bestimmten Merkmalen filtern, die vor zehn Jahren noch als altmodisch galten. Geschlossene Räume, Türen zwischen Küche und Wohnbereich, ein separates Arbeitszimmer mit eigener Tür. Der offene Loft-Grundriss, jahrelang das Nonplusultra in Neubauprojekten, verliert Marktanteile.
Warum der offene Grundriss seinen Reiz verloren hat
Die Veränderung hat einen konkreten Auslöser: das massenhafte Arbeiten von zu Hause seit 2020. Wer zum ersten Mal dauerhaft im Homeoffice saß, stellte fest, dass ein offener Wohn-Koch-Essbereich als Arbeitsplatz kaum funktioniert. Geräusche aus der Küche, mangelnde Rückzugsmöglichkeiten, kein abschließbarer Raum für Videokonferenzen. Diese Erfahrungen haben das Anforderungsprofil vieler Haushalte dauerhaft verändert, nicht nur vorübergehend.
Eine Erhebung des Instituts der deutschen Wirtschaft aus dem Jahr 2023 zeigte, dass rund 24 Prozent aller abhängig Beschäftigten in Deutschland zumindest teilweise im Homeoffice arbeiten. Das entspricht mehreren Millionen Haushalten, die ein Arbeitszimmer als funktionale Anforderung betrachten, nicht als Luxus. Der Markt reagiert darauf.
Was Interessenten konkret anfragen
Makler in deutschen Großstädten verzeichnen eine veränderte Suchstruktur. Statt „4 Zimmer offen“ lautet die Anfrage zunehmend „4 Zimmer, davon mindestens eines separat mit Tür, möglichst ruhige Lage“. Besonders gefragt sind:
- Separate Arbeitszimmer mit mindestens 10 Quadratmetern und Fenster zur Außenwand
- Küchen, die von Wohn- und Essbereichen klar getrennt sind oder zumindest durch eine Tür schließbar werden können
- Kinderzimmer mit eigenem Zugang vom Flur, nicht als Durchgangszimmer
- Schlafzimmer ohne Sichtverbindung zum restlichen Wohnbereich
Diese Liste klingt unspektakulär. Tatsächlich war sie in vielen Neubauprojekten der 2010er Jahre bewusst nicht erfüllt worden, weil Architekten und Bauträger auf Offenheit setzten. Der Rückbau dieser Grundrisse ist in Bestandswohnungen aufwendig und teuer, was die Nachfrage nach bereits entsprechend geschnittenen Objekten weiter erhöht.
Regionale Unterschiede und Marktbeobachtungen
Nicht jeder Markt reagiert gleich. In Städten mit hohem Anteil an Wissensarbeitern und einem gut ausgebauten Homeoffice-Sektor ist die Verschiebung besonders ausgeprägt. Fachleute für Immobilien Dortmund berichten, dass gerade in Stadtteilen mit gewachsenem Altbaubestand Objekte mit klassischem Zimmerschnitt schneller vermittelt werden als vergleichbare Neubauwohnungen mit offenem Grundriss. Ähnliche Rückmeldungen kommen aus Hamburg-Altona, dem Berliner Prenzlauer Berg und dem Münchner Maxvorstadt.
Interessant ist dabei, dass die Quadratmeterpreise für Wohnungen mit separaten Zimmern bei vergleichbarer Lage und Ausstattung im Schnitt 4 bis 7 Prozent über dem Niveau gleichgroßer offener Grundrisse liegen. Das ist kein dramatischer Aufschlag, aber ein messbarer Trend, der zeigt, dass Käufer den Mehrwert kennen und bezahlen.
Auswirkungen auf Neubau und Planung
Bauträger und Planungsbüros reagieren auf diesen Trend unterschiedlich schnell. Wer bereits in der Entwurfsphase ist, kann vergleichsweise einfach nachjustieren. Projekte, deren Baugenehmigung auf einem offenen Grundrisskonzept basiert, stehen vor einem Problem: Umplanung ist teuer, Nachgenehmigung dauert.
Einige Entwickler lösen das pragmatisch: Sie planen vorbereitende Maßnahmen für spätere Trennwände ein, also verstärkte Deckenabschnitte, Leerrohre für Elektroinstallationen und vorgeplante Türöffnungen. So bleibt die Wohnung beim Verkauf optisch offen, kann aber vom Käufer oder Mieter mit vergleichsweise geringem Aufwand unterteilt werden. Diese Flexibilität wird inzwischen aktiv als Verkaufsargument kommuniziert.
Andere Bauträger setzen wieder vollständig auf geschlossene Grundrisse und bewerben das ausdrücklich. In Projekten mit Zielgruppe Familie oder Doppelverdiener mit Homeoffice-Bedarf ist das eine sachlich begründete Entscheidung.
Was das für Bestandsimmobilien bedeutet
Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Haus aus den 1960er oder 1970er Jahren besitzen, profitieren von diesem Trend. Viele dieser Objekte wurden mit klassischem Zimmerschnitt gebaut: separate Küche, geschlossene Wohn- und Schlafräume, klare Flurstruktur. Was Jahrzehnte lang als unmodern galt, entspricht heute wieder dem Suchprofil eines großen Teils der Kaufinteressenten.
Das bedeutet nicht, dass Renovierungsbedarf oder energetischer Sanierungsstand irrelevant werden. Käufer wägen ab. Aber der Grundriss ist wieder ein entscheidendes Kriterium, das früher in der Bewertungshierarchie deutlich weiter unten stand.
| Grundrisstyp | Nachfrage-Trend 2024 | Durchschnittliche Vermarktungsdauer |
|---|---|---|
| Offen, ohne Trennmöglichkeiten | Rückläufig | Bis zu 20 % länger als Marktdurchschnitt |
| Teiloffen mit Trennoptionen | Stabil | Im Marktdurchschnitt |
| Klassisch separat, alle Zimmer mit Tür | Steigend | 10 bis 15 % unter Marktdurchschnitt |
Was Verkäufer und Bauherren jetzt beachten sollten
Wer eine Immobilie mit offenem Grundriss verkauft, tut gut daran, die Umrüstmöglichkeiten aktiv zu dokumentieren. Statiker-Gutachten, Kostenabschätzungen für Trennwände, Skizzen möglicher Zimmerteilungen: Das kostet wenig, schafft aber Orientierung und senkt die Hemmschwelle beim Käufer.
Wer neu baut oder saniert, sollte die eigene Zielgruppe konkret befragen, nicht an Trends von vor zehn Jahren festhalten. Familien mit schulpflichtigen Kindern haben andere Anforderungen als ein kinderloses Paar. Beide Gruppen wünschen sich heute aber häufiger als früher: eine Tür, die man schließen kann.
Der Markt hat sich verschoben. Kein dramatischer Bruch, aber eine klare Richtung. Wer Grundrisse entwickelt, vermarktet oder bewertet, kommt an dieser Verschiebung nicht vorbei.
