Die Honorarzone nach HOAI stuft den Planungsschwierigkeitsgrad eines Objekts ein. Für Gebäude gibt es fünf Honorarzonen, ermittelt über maximal 42 Bewertungspunkte. Zusammen mit den anrechenbaren Kosten, der Honorartafel und den Prozentsätzen der beauftragten Leistungsphasen ergibt die Honorarzone das Honorar für Architekten und Ingenieure.
Die HOAI 2021 berechnet das Honorar aus vier Größen: anrechenbare Kosten, Honorarzone, Honorartafel und Leistungsphasen. Gebäude werden über sechs Bewertungsmerkmale mit bis zu 42 Punkten einer von fünf Honorarzonen zugeordnet. Die Tafelwerte reichen von 25.000 bis 25.000.000 Euro anrechenbarer Kosten. Seit dem EuGH-Urteil vom 4. Juli 2019 sind die Tafelwerte nur noch Orientierungswerte. Ohne Vereinbarung in Textform gilt der Basishonorarsatz, bei Umbauten zusätzlich ein Zuschlag von 20 Prozent. Der 5-Schritte-Honorarcheck führt durch die Berechnung.
Was ist eine Honorarzone nach HOAI?
Eine Honorarzone ist die Einstufung eines Bauvorhabens nach seinen Planungsanforderungen gemäß § 5 HOAI. Die Zonen steigen von Honorarzone I (sehr geringe Anforderungen) bis Honorarzone V (sehr hohe Anforderungen). Je höher die Honorarzone, desto höher der Honorarrahmen in der Honorartafel.
Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine Rechtsverordnung des Bundes. Die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Januar 2021. Sie regelt die Vergütung für Flächen-, Objekt- und Fachplanung.
§ 5 Abs. 2 HOAI schreibt vor, dass die Honorarzone anhand von Bewertungsmerkmalen ermittelt wird. Dazu kommen gegebenenfalls Bewertungspunkte und die Objektlisten in den Anlagen der Verordnung. Die Objektlisten nennen Beispielbauten je Zone, etwa einfache Lagerhallen in niedrigen und Krankenhäuser in hohen Zonen.
Die Anzahl der Honorarzonen hängt vom Leistungsbild ab. Gebäude, Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen und Tragwerksplanung kennen jeweils fünf Honorarzonen. Die Technische Ausrüstung arbeitet mit drei Honorarzonen. Welche Leistungen innerhalb eines Leistungsbilds anfallen, erklärt der Beitrag HOAI Leistungsphasen: Phase 1 bis 9 erklärt.
Welche Honorarzonen gibt es für Gebäude?
Für Gebäude gibt es nach § 35 HOAI fünf Honorarzonen. Honorarzone I umfasst bis 10 Bewertungspunkte, Honorarzone II 11 bis 18, Honorarzone III 19 bis 26, Honorarzone IV 27 bis 34 und Honorarzone V 35 bis 42 Punkte. Die meisten Wohnhäuser liegen in Honorarzone III.
Die Honorartafel in § 35 Abs. 1 HOAI weist für jede Zone einen Rahmen mit unterem und oberem Wert aus. Der untere Wert heißt seit 2021 Basishonorarsatz. Die Tabelle zeigt die Tafelwerte für 500.000 Euro anrechenbare Kosten.
| Honorarzone | Planungsanforderungen | Bewertungspunkte | Honorar bei 500.000 € anrechenbaren Kosten (von – bis) |
|---|---|---|---|
| I | sehr gering | bis 10 | 45.232 – 53.006 € |
| II | gering | 11 – 18 | 53.006 – 62.900 € |
| III | durchschnittlich | 19 – 26 | 62.900 – 78.449 € |
| IV | hoch | 27 – 34 | 78.449 – 88.343 € |
| V | sehr hoch | 35 – 42 | 88.343 – 96.118 € |
Die Werte gelten für 100 Prozent der Grundleistungen, also alle neun Leistungsphasen, netto ohne Nebenkosten. Der Sprung von Zone III auf Zone IV macht bei 500.000 Euro am Basishonorarsatz 15.549 Euro aus. Die Zonenwahl beeinflusst das Honorar damit stärker als jede andere Stellschraube außer den anrechenbaren Kosten.
Liegen die anrechenbaren Kosten zwischen zwei Tafelstufen, wird nach § 13 HOAI linear interpoliert. Die Tafel für Gebäude beginnt bei 25.000 Euro und endet bei 25.000.000 Euro. Außerhalb dieses Rahmens ist das Honorar frei zu vereinbaren.
Wie wird die Honorarzone mit dem Punktesystem ermittelt?
Die Honorarzone für Gebäude wird über sechs Bewertungsmerkmale mit Punkten ermittelt. Einbindung in die Umgebung, konstruktive Anforderungen, Technische Ausrüstung und Ausbau erhalten je bis zu 6 Punkte. Funktionsbereiche und gestalterische Anforderungen erhalten je bis zu 9 Punkte. Die Summe bestimmt die Zone.
§ 35 Abs. 2 HOAI nennt die sechs Merkmale für Gebäude:
- Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung (bis 6 Punkte), zum Beispiel Denkmalumfeld oder enge Baulücke.
- Anzahl der Funktionsbereiche (bis 9 Punkte), zum Beispiel Wohnen, Praxis und Tiefgarage in einem Gebäude.
- Gestalterische Anforderungen (bis 9 Punkte), zum Beispiel Fassadengestaltung und Sichtbeton.
- Konstruktive Anforderungen (bis 6 Punkte), zum Beispiel große Spannweiten oder Hanglage.
- Technische Ausrüstung (bis 6 Punkte), zum Beispiel Lüftungsanlage, Wärmepumpe und Gebäudeautomation.
- Ausbau (bis 6 Punkte), zum Beispiel Einbauten, hochwertige Oberflächen und Akustik.
Für Innenräume gilt eine abweichende Gewichtung. Dort erhalten die Merkmale 1 bis 4 je bis zu 6 Punkte und die Merkmale 5 und 6 je bis zu 9 Punkte.
Ein Rechenbeispiel für ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung: Einbindung 3, Funktionsbereiche 5, Gestaltung 5, Konstruktion 3, Technische Ausrüstung 3, Ausbau 3. Die Summe von 22 Punkten ergibt Honorarzone III.
Streit um die Honorarzone entsteht fast immer an zwei Merkmalen: Technische Ausrüstung und Ausbau. Ein Haus mit Wärmepumpe, kontrollierter Wohnraumlüftung und Photovoltaik bekommt dort schnell je 4 bis 5 Punkte statt 3. Damit rutscht ein Vorhaben mit 24 Punkten auf 26 oder 27 und an die Grenze zu Honorarzone IV. Erfahrene Bauherren halten die Punktvergabe je Merkmal deshalb schriftlich im Vertrag fest. Eine pauschal genannte Zone ohne Punktebegründung ist später schwer nachprüfbar.
Wie berechnet man das HOAI-Honorar Schritt für Schritt?
Das HOAI-Honorar berechnet sich nach § 6 HOAI aus anrechenbaren Kosten, Honorarzone, Honorartafel und beauftragten Leistungsphasen. Der 5-Schritte-Honorarcheck ordnet diese vier Größen in fester Reihenfolge: Kosten ermitteln, Punkte vergeben, Zone bestimmen, Tafelwert ablesen und mit den Leistungsphasen-Prozentsätzen multiplizieren.
Der 5-Schritte-Honorarcheck
- Anrechenbare Kosten ermitteln. Grundlage ist die Kostenberechnung nach DIN 276. Die Kosten der Baukonstruktion (Kostengruppe 300) sind voll anrechenbar. Technische Anlagen (Kostengruppe 400), die der Architekt nicht selbst plant, zählen nach § 33 HOAI bis 25 Prozent der sonstigen anrechenbaren Kosten voll und darüber zur Hälfte.
- Bewertungspunkte vergeben. Die sechs Merkmale aus § 35 Abs. 2 HOAI werden einzeln bewertet und addiert.
- Honorarzone bestimmen. Die Punktsumme wird der Zone I bis V zugeordnet.
- Tafelwert ablesen. Aus der Honorartafel wird der vereinbarte Satz zwischen Basishonorarsatz und oberem Wert entnommen, bei Zwischenwerten linear interpoliert.
- Leistungsphasen anwenden. Der Tafelwert wird mit der Summe der beauftragten Prozentsätze aus § 34 Abs. 3 HOAI multipliziert.
Die Prozentsätze für Gebäude nach § 34 Abs. 3 HOAI lauten: Leistungsphase 1 mit 2 Prozent, 2 mit 7, 3 mit 15, 4 mit 3, 5 mit 25, 6 mit 10, 7 mit 4, 8 mit 32 und 9 mit 2 Prozent. Die Objektüberwachung (32 Prozent) und die Ausführungsplanung (25 Prozent) tragen zusammen mehr als die Hälfte des Honorars.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Honorarzone III
Ein Einfamilienhaus hat 400.000 Euro Kosten der Baukonstruktion und 100.000 Euro Technische Anlagen. Die Technischen Anlagen liegen genau bei 25 Prozent und sind voll anrechenbar. Die anrechenbaren Kosten betragen damit 500.000 Euro. Beauftragt sind die Leistungsphasen 1 bis 8, also 98 Prozent.
- Basishonorarsatz Honorarzone III: 62.900 € × 98 % = 61.642 € netto
- Mittelsatz Honorarzone III: 70.674,50 € × 98 % = 69.261,01 € netto
- Oberer Wert Honorarzone III: 78.449 € × 98 % = 76.880,02 € netto
Hinzu kommen Nebenkosten und 19 Prozent Umsatzsteuer. Der Basishonorarsatz ergibt brutto 73.353,98 Euro ohne Nebenkosten.
Welche Zuschläge und Kosten kommen zum Grundhonorar hinzu?
Zum Grundhonorar kommen nach HOAI drei Positionen hinzu: der Umbau- oder Modernisierungszuschlag, die Nebenkosten nach § 14 HOAI und Honorare für Besondere Leistungen. Ohne Vereinbarung in Textform gilt bei Umbauten mit durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad ein Zuschlag von 20 Prozent als vereinbart.
Der Umbauzuschlag nach § 6 Abs. 2 HOAI vergütet den Mehraufwand bei Eingriffen in bestehende Bausubstanz. Die Höhe richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad und wird in Textform vereinbart. Fehlt die Vereinbarung, greift ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad die gesetzliche Regel von 20 Prozent.
Nebenkosten sind Auslagen wie Plotkosten, Fahrtkosten und Kopien. § 14 HOAI erlaubt eine Abrechnung pauschal oder nach Einzelnachweis. Ohne pauschale Vereinbarung in Textform bei Auftragserteilung wird nach Einzelnachweis abgerechnet. Die Höhe einer Pauschale ist je nach Büro und Region unterschiedlich.
Besondere Leistungen stehen für Gebäude in Anlage 10 der HOAI und sind frei vereinbar. Zwei Beispiele sind die Bestandsaufnahme in Leistungsphase 1 und das Durchführen einer Voranfrage in Leistungsphase 2, erläutert im Beitrag Bauvoranfrage: Ablauf, Kosten, Dauer und Bindungswirkung. Beide Leistungen sind nicht im Grundhonorar enthalten.
Sind die HOAI-Honorare 2026 noch verbindlich?
Die HOAI-Honorare sind 2026 nicht mehr verbindlich. Der Europäische Gerichtshof erklärte die Mindest- und Höchstsätze am 4. Juli 2019 (Rs. C-377/17) für unionsrechtswidrig. Seit der HOAI 2021 sind die Tafelwerte Orientierungswerte, und das Honorar wird in Textform frei vereinbart.
§ 7 Abs. 1 HOAI bestimmt, dass sich das Honorar nach der Vereinbarung der Vertragsparteien in Textform richtet. Fehlt eine Vereinbarung zur Höhe, gilt der Basishonorarsatz als vereinbart. Textform bedeutet: E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht nötig.
Für Verbraucher gilt eine Hinweispflicht nach § 7 Abs. 2 HOAI. Der Architekt muss vor Abgabe der Vertragserklärung in Textform darauf hinweisen, dass ein höheres oder niedrigeres Honorar als die Tafelwerte vereinbart werden kann. Unterbleibt der Hinweis, gilt der Basishonorarsatz.
Die Honorartafeln sind seit 2013 unverändert. Das Bundeswirtschaftsministerium veröffentlichte am 27. März 2025 den Endbericht eines Honorargutachtens, das überwiegend Erhöhungen der Tafelwerte empfiehlt. Stand September 2026 gilt weiterhin die HOAI 2021. Im Unterschied zur HOAI regelt die VOB die Bauleistungen der Unternehmen, siehe VOB einfach erklärt: Teil A, B und C im Vergleich.
Honorarvereinbarungen ohne Textform führen automatisch zum Basishonorarsatz, auch wenn mündlich mehr besprochen wurde. Bei Umbauten gilt ohne Vereinbarung der 20-Prozent-Zuschlag. Bauherren und Planer halten Honorarzone, Punktvergabe, Leistungsphasen, Umbauzuschlag und Nebenkosten deshalb vor Planungsbeginn schriftlich fest. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.
💬 Meine Einschätzung
Die gängige Annahme lautet, seit dem EuGH-Urteil sei die HOAI bedeutungslos. Das Gegenteil trifft zu. Weil § 7 HOAI ohne Vereinbarung den Basishonorarsatz festschreibt, ist die Honorartafel weiterhin der Standardfall jedes Architektenvertrags. Die eigentliche Verhandlung verlagert sich auf zwei Stellen: die Punktvergabe für die Honorarzone und die Höhe der anrechenbaren Kosten. Eine um eine Stufe höhere Zone bringt bei 500.000 Euro rund 15.500 Euro mehr als jede Diskussion über Nebenkostenpauschalen. Wer als Bauherr einen Architektenvertrag prüft, rechnet deshalb zuerst die 42 Punkte nach und fragt dann nach dem Satz innerhalb der Zone.
- Gebäude haben 5 Honorarzonen, ermittelt über 6 Merkmale mit maximal 42 Punkten.
- Honorarzone III (19 bis 26 Punkte) ist bei Wohnhäusern der Regelfall.
- Bei 500.000 € anrechenbaren Kosten liegt Zone III zwischen 62.900 und 78.449 € (100 % Grundleistungen, netto).
- Der 5-Schritte-Honorarcheck: Kosten, Punkte, Zone, Tafelwert, Leistungsphasen.
- Ohne Vereinbarung in Textform gelten Basishonorarsatz und bei Umbauten 20 % Zuschlag.
- Die Tafelwerte sind seit 2021 Orientierungswerte und seit 2013 unverändert.
Häufige Fragen zu HOAI-Honorarzonen
Welche Honorarzone hat ein Einfamilienhaus?
Ein Einfamilienhaus liegt meist in Honorarzone III mit 19 bis 26 Punkten. Aufwendige Architektenhäuser mit Hanglage oder hohem Technikanteil erreichen Honorarzone IV. Maßgeblich ist die Punktvergabe nach § 35 HOAI, nicht die Gebäudeart allein.
Wer legt die Honorarzone fest?
Die Vertragsparteien legen die Honorarzone gemeinsam fest, üblicherweise auf Vorschlag des Architekten. Maßstab sind die Bewertungsmerkmale und die Objektlisten der HOAI. Im Streitfall prüft ein Sachverständiger die objektiv zutreffende Zone.
Was ist der Basishonorarsatz?
Der Basishonorarsatz ist der untere Wert der Honorarspanne in der Honorartafel. Er gilt nach § 7 HOAI als vereinbart, wenn keine Honorarvereinbarung in Textform vorliegt. Bis 2020 hieß dieser Wert Mindestsatz.
Kann die Honorarzone nachträglich geändert werden?
Die Honorarzone kann durch Vereinbarung in Textform geändert werden. Ändert sich das Bauvorhaben wesentlich, etwa durch zusätzliche Funktionsbereiche, ist eine Neubewertung im 5-Schritte-Honorarcheck sinnvoll. Einseitig ändern kann keine Partei die Zone.
Gilt die HOAI auch für Bauunternehmen?
Nein. Die HOAI gilt für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren. Bauleistungen von Unternehmen werden über den Bauvertrag nach BGB und häufig über die VOB Teil B verständlich erklärt: Bauvertrag, Nachträge und Abnahme geregelt.
Quellen
- Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021), §§ 5, 6, 7, 13, 14, 33, 34, 35 – gesetze-im-internet.de
- EuGH, Urteil vom 04.07.2019 – C-377/17 (Kommission/Deutschland) – curia.europa.eu
- Bayerische Ingenieurekammer-Bau: HOAI-Honorargutachten, Endbericht des Bundeswirtschaftsministeriums, Meldung vom 27.03.2025 – bayika.de
- AHO – Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarordnung: HOAI nach dem EuGH-Urteil – aho.de
- DIN 276 Kosten im Bauwesen – DIN Deutsches Institut für Normung
